投资案例介绍
来源:海悦家
在美国投资房产,投资收益包含两个增值因素:
A—房产自身增值,B—租金收益。从两者占所有收益比重不同,有两种情况:
A>B:属增值性投资
A< B:属出租型投资
位置选择得好,增值型投资的收益要远大于出租型投资的收益。在美国华人聚集生活的城市,通常都是房产增值收益较高的城市。但并不意味着增值性投资要好于出租型投资。投资和风险是成正比的,如果位置和时机选择得不好,选在了房价高点买入,也可能导致整体投资收益亏损。
出租型投资的区域通常房价不会太高,投资门槛较低,像德州一些城市,奥斯汀、达拉斯、休斯顿投资门槛都不高,租金回报率相对较高,收益比较稳定。
由于租金的数据是能够从市场获取的,是已知的,而房价的涨跌是需要经验判断,是未知的,因此我们得出一个结论:增值型投资相对比较激进,出租型投资比较保守。对于华人投资者来说,不盲目跟风,了解美国房产市场规律,顺应经济周期和房价周期,选择适合自己的投资,才是明智的。据Redfin数据,截止到2018年11月底,全美房屋中位价$29.8万(约¥205万)。这个数值听起来不高,但美国房产价格也有明显的区域特征,东西两岸房价偏高,中部地区房价偏低。华人买家比较青睐的区域,纽约、旧金山、洛杉矶、西雅图、波士顿都是房价远远高于全美中位价的城市。下面列举几个华人较多的美国城市的房价:
华人较多的美国城市房价
城市
中位价
同比涨幅
旧金山
$140万
14.5%
洛杉矶
$61.4万
6.6%
西雅图
$55.0万
7.9%
城市
中位价
同比涨幅
波士顿
$46.8万
4.7%
奥斯汀
$30.7万
5.8%
休斯顿
$21.4万
3.9%
数据截止2018年11月底,来自Redfin
和国内一样,美国房价的高低差距较大,$20万、$50万、$100万、$200万都可以选择不同的房子投资。例如$20万可以在德州的城市购房用于出租,投资成本低,出租收益大于增值收益,属上文提到的出租型投资。$100万就可以在东西两岸选择一些学区较好的城市购房,增值收益大于出租收益,属增值型的投资。下面我们看看具体的投资实例:
增值型投资案例A
买家刘先生,为女儿未来去美国读书预备购房,2013年在洛杉矶尔湾Irvine购房。房屋总价$78万,学区房,全款购入,独栋,4室3卫,总面积185平米。
基本信息
总价
$78万
占地面积
3,220 ft²(300m²)
卧室数量
4个
使用面积
1,991 ft²(185m²)
卫浴数量
3个
房产税
$8,042/年
车位
2个
租金
$4,100/年
HOA
$0/月
建筑年代
2001年
房屋交易完成后,因女儿年纪较小无法留学,因此房屋简单打理之后委托出租托管公司出租。
第一年房屋出租的基本收支如下
收支列表
支出
房屋总价
$78万
支出
物业费
$0.0
  -  
购房投入
$78万
支出
房屋空置费用
$2,016
支出
房产交易费用
$3,000
支出
房屋托管费用
$3,936
支出
基本家具
$5,000
  -  
首年支出
$22,876
支出
房产税
$8,024
收入
房屋租金
$49,200
支出
房屋保险
$900
  -  
租金净收入
$26,324
租金回报率 3.3%
刘先生第一年扣除购房交易、前期的家具支出和各项开支之后,租金收益达到3.3%,$26324元,之后的4年,几乎保持着4.5%左右的租金收益。
年份
租金收益
收益比例
2013-2014年
$26,324
3.3%
2014-2015年
$34,324
4.4%
2015-2016年
$36,340
4.6%
年份
租金收益
收益比例
2016-2017年
$35,424
4.6%
2017-2018年
$37,444
4.6%
总租金收益 21.6%
过去的5年,正是美国自2009-2012年危机之后房价回弹最迅猛的时间,这五年间,尔湾的房屋中位价从$60万左右一路上涨至近$90万,涨幅接近50%。而刘先生所购买的房产,位于尔湾最好的学校附近,周边相似房源最近的成交价已经超过$130万,5年的总体涨幅已经超过60%,年化增长率约10.7%。以上,刘先生此栋房产5年的总体投资回报约$69万(约合¥470万),占比88%,投资收益比率非常高。当然,刘先生的高收益有很多天时地利的因素影响,入手的时间好,经济环境好,房屋位置好,出租托管做得也非常优秀,多方面因素成就了此案例的高收益。
增值型投资案例B
为了方便对比,出租型案例我们选择相同年份购房的买家苏先生。当年他的投资预算$30万左右,于2013年年末在德州奥斯汀市最好的学区购买了一套独栋别墅,总价$24.5万,全款支付,4室3卫,总面积187平米。
基本信息
总价
$24.5万
占地面积
3,681 ft²(342m²)
卧室数量
4个
使用面积
2,012 ft²(187m²)
卫浴数量
3个
房产税
$4,901/年
车位
2个
租金
$2,100/年
HOA
$0/月
建筑年代
1980年
房屋交易完成后,苏先生立即委托了当地出租托管公司,协助出租。
第一年房屋出租的基本收支如下
收支列表
支出
房屋总价
$24.5万
支出
物业费
$0.0
  -  
购房投入
$24.5万
支出
房屋空置费用
$1,008
支出
房产交易费用
$4,000
支出
房屋托管费用
$2,016
支出
基本家具
$4,000
  -  
首年支出
$14,525
支出
房产税
$4,901
收入
房屋租金
$25,200
支出
房屋保险
$600
  -  
租金净收入
$10,675
租金回报率 4.4%
扣除房产交易、基本家具的支出和各项开支之后,苏先生第一年此项投资的租金收益4.4%,$10675元,第二年没有了前期的投入支出,租金收益大幅提升,收益率达到了7.7%。 过去的5年苏先生这栋房产的出租收益见下表:
年份
租金收益
收益比例
2013-2014年
$10,675
4.4%
2014-2015年
$18,883
7.7%
2015-2016年
$19,891
8.1%
年份
租金收益
收益比例
2016-2017年
$20,995
8.6%
2017-2018年
$19,579
8.0%
总租金收益 36.8%
和案例 A一样,在苏先生购房的这5年,也正是奥斯汀市的房价迅猛回升的5年,从$24万上浮至$30万,涨幅约25%,也就是说,过去的5年苏先生增值收益约25%,总体收益:出租收益加上增值收益共$143160(合约¥98万),占比61.8%。
增值型投资案例A与B对比
选择不同的投资方式,就有不同的投资收益组合,见下图就可以清楚看到两种投资方式的投入和不同收益占比。
项目
案例A
案例B
投入基金
$78万
$24.5万
增值收益率
66.6%
26.0%
租金收益率
21.8%
36.8%
总收益率
88.4%
61.8%
以上两个案例,我们选取的是全款购房的买家,近年来已经有越来越多的投资者选择贷款购房,利用杠杆作用大幅扩大投资金额,用相对较小的投入,博取更大的投资收益。
随着对美国的了解越来越多,投资者开始意识到投资美国房产并没有特别高的门槛,而且会让资产具备保值增值、抗跌止损抵通胀的功能,因此成为国内新富、新中产阶层的首选投资选择。
以上我们大概聊了聊美国房产投资的主要策略,具体如何投资、投资哪里,欢迎恰询海悦家资深房产经纪人。